Amenaza de burbuja sobre el mercado del alquiler

El alquiler hace tiempo que dejó de ser el malo de la película en el mercado residencial. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 comenzó a situar este régimen de acceso a una casa, tan denostado en las últimas décadas y ligado a no pocos prejuicios en un país con un fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, como una opción tan razonable como la compra. Hasta tal punto ha emergido el arrendamiento que hoy ya está presente en más del 20% del parque residencial y subiendo. Incluso ha empezado a planear sobre este sector el miedo a una burbuja.

La oficina comunitaria de estadística, Eurostat, apunta a que el porcentaje de población española que vive bajo está fórmula asciende ya al 21,8% y el Instituto Nacional de Estadística (INE), en su Encuesta Continua de Hogares de 2015, eleva este nivel al 22,7% -esta cota es más alta en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona-. Si se mira esta realidad con perspectiva, el número de inquilinos se ha disparado desde 2007, cuando ascendía a apenas el 6% o 7%.

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Aunque quizá lo más importante, más allá de los números, es el cambio de mentalidad respecto al arrendamiento. Actualmente, la manida expresión de que alquilar es tirar el dinero ha dejado de escucharse y España se está europeizando. Por el momento, el porcentaje nacional de arrendatarios ya es superior al de Noruega (17,2%) y se aproxima al de Portugal (25,1%), Grecia (26%), Italia (26,9%), Bélgica (28,6%) o Suecia (30,7%). Eso sí, aún está lejos de Suiza, donde más de la mitad de habitantes (el 55,5%) vive en alquiler o Alemania (47,5%).

Esta bonanza del alquiler en España responde, según los entendidos, a un cambio de paradigma de acceso a una vivienda que tuvo como germen la burbuja y el miedo a hipotecarse, pero que ha acabado echando raíces robustas, principalmente gracias a las nuevas generaciones, que han visto en el alquiler el modelo residencial que mejor se adapta a unas necesidades vitales cada vez más cambiantes. “El alquiler ha llegado para quedarse” o “el buen momento del alquiler no es coyuntural” son algunas de las afirmaciones que se escuchan por boca de los defensores de este régimen. El tiempo dilucidará este futuro, pero lo que empieza a temerse en el presente, a la vista de las previsiones y de las relaciones casero-inquilino, es que se podría estar gestando una burbuja en torno al alquiler. Al igual que pasó con la compraventa, la cada vez mayor demanda (de un perfil social cada vez más amplio) y la escasa oferta (la mayoría aún en manos de particulares) presiona los precios al alza.

En este sentido, Servihabitat ha lanzado la primera señal con aroma a boom. Según un estudio de la plataforma de investigación y análisis de mercado de este servicer, el precio medio del alquiler crecerá más de un 10% de media en 2016. Incluso señala que en las provincias de Málaga, Barcelona, Gerona, Alicante y en las comunidades uniprovinciales de Baleares y Madrid las subidas de las rentas superarán la media.

Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, aclara que detrás del notable incremento de las rentas está el “importante crecimiento de la demanda, tanto de los hogares españoles como de inversores y extranjeros, que no ha ido acompañado por un aumento similar de la oferta”. También apunta a “la recuperación económica y del empleo, a la movilidad laboral y al cambio de hábitos que lleva a las generaciones más jóvenes a arrendar en vez de a comprar” como factores de tensión en los precios.

Poniendo el foco en la provincia de Madrid, la capital se alza como gran estandarte del resurgir del alquiler, como corrobora la Socimi VBARE en un estudio sobre la evolución de las rentas en la ciudad para buscar oportunidades de inversión. En la línea de Servihabitat, esta empresa habla de un “crecimiento notorio” de los precios desde 2015. Algo que se aprecia en el coste de la oferta, que asciende de media a los 1.124 euros mensuales (889 en inmuebles de un dormitorio, 1.159 en los de dos y 1.308 en los de tres). Por zonas, la cara sureste de la ciudad es la más barata (rentas medias de 632 euros), mientras que la zona noroeste, con Aravaca al frente, es la más cara (1.336 euros de media), según VBARE.

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Una de las voces autorizadas para hablar de la situación de este segmento del arrendamiento es la firma Alquiler Seguro, que nació en 2007 y que hoy intermedia y gestiona decenas de miles de contratos en toda España. El presidente de esta compañía, Gustavo Rossi, reconoce que hay un riesgo de burbuja, sobre todo, en las grandes ciudades y en zonas más turísticas. “En estos enclaves, la oferta es insuficiente para la demanda que existe y, por lo tanto, se trata de un mercado alcista donde las rentas tienden a subir. Si la demanda sigue creciendo y la oferta continúa estancada, podría experimentarse una burbuja de precios”, alerta. En todo caso, puntualiza que esta posible burbuja “no tendría nada que ver con lo ocurrido con la propiedad, donde la construcción dejó de depender de los parámetros de necesidad habitacional y se basó sólo en objetivos de especulación”.

Antídotos ‘antiboom’

Para evitar la amenaza del boom, Rossi aboga por reactivar la oferta, tanto de particulares como de promotores e inversores. “El primer paso sería sacar al mercado las viviendas cerradas y regular el alto flujo de casas turísticas”, esgrime. Igualmente, apuesta por “avanzar más en la profesionalización para que muchos propietarios pierdan el miedo a arrendar”. También defiende la necesidad de que la Administración se comprometa con el alquiler, “creando juzgados específicos que solventen rápidamente los conflictos e impulsando beneficios fiscales tanto para propietarios como para inquilinos, preferiblemente vía IRPF, y al mismo tiempo hacer aflorar las rentas que están en la economía sumergida”.

Las previsiones de encarecimiento de los alquileres están comenzando a calar, sobre todo, entre los arrendadores. Actualmente, los buenos inquilinos (pagadores), tan codiciados en los últimos años, están dejando de ser un tesoro porque la demanda de calidad cada vez es mayor. Algunos caseros, conscientes de que las rentas están subiendo, se muestran cada vez menos flexibles y duros con sus actuales arrendatarios, por ejemplo, al firmar las prórrogas tácitas de los contratos o ceder a sus peticiones.

Caseros menos flexibles

Iván, inquilino en la zona de Arganzuela por 500 euros al mes, afirma que por ahora su arrendador no ha cambiado su forma de actuar, pero sí conoce a inquilinos que están chocando ya con sus caseros. Lo que sí ha palpado en primera persona es la subida “espectacular” de las rentas: “Hace poco he visto un piso muy similar al mío por 775 euros”. Asume que el arrendatario ha perdido la voz cantante.

Al igual que a Iván, a Beatriz, inquilina en Villaverde Alto desde hace casi dos años, no le han subido la renta, pero tampoco ha mejorado sus condiciones ni parece que vaya a mejorarlas. “Intentamos que el casero nos bajara el alquiler y respondió tajantemente, a través de su asesor financiero, que se mantenían igual. Nos ha dicho que los dueños están muy contentos porque pagamos religiosamente todos los meses y habitamos la casa sin destrozársela, pero que no van a ceder a ninguna de nuestras propuestas”, señala.

Cristina, tras seis años prolongando automáticamente su contrato sin mayores exigencias, es otra inquilina que está viendo cómo está cambiando el signo de los tiempos. “Ahora, que toca otra renovación, nos exigen firmar un nuevo contrato desde la inmobiliaria que lleva la gestión. No aceptan la prórroga tácita ni ninguna otra alternativa“, lamenta Cristina, quien sabe que si firma un nuevo documento perderá la desgravación fiscal estatal. Esta arrendataria paga 740 euros al mes por un piso en el barrio de Las Musas de dos habitaciones, un baño y plaza de garaje y, a la vista de las fricciones con el arrendador, ha comenzado a mirar el mercado. “La oferta similar no baja de 800 euros y la mayoría alcanza los 850-900”, dice. “Mi casero, sin duda, sabe que el mercado está al alza y parece no estar dispuesto a admitir una negociación, ni en precio ni en condiciones pese a que siempre he pagado puntual y no he dado ni un problema”, declara.

Respecto a los precios, Servihabitat estima que el coste medio del alquiler en España se sitúa en 540 euros para una casa de 80 a 90 metros cuadrados, con importantes diferencias dependiendo de la comunidad. Así pues, el arrendamiento medio más caro se da en Baleares (980 euros por mes), Comunidad de Madrid (940), Ceuta (880) y País Vasco (850), mientras que el alquiler más barato se encuentra en Galicia (280), Extremadura (370) y Castilla-La Mancha (380). Esta empresa también identifica la tendencia de las rentas, que describen una evolución positiva en todas las CCAA menos en Extremadura, Castilla-La Mancha, Navarra, Asturias y Ceuta y Melilla, donde la tendencia es a estabilizarse.

Ante la sombra de la burbuja sobre el alquiler, los expertos aplauden el resurgir de este régimen, pero para evitar un boom creen que debería alcanzarse un punto de equilibrio entre la compra y el arrendamiento, de tal modo que ambas fórmulas se complementen y convivan social e inmobiliariamente. Los entendidos defienden que el alquiler sirva de primer acceso a una casa al emanciparse y hasta que se consolide un empleo estable y ahorros -se fija una edad de unos 35 años- y después se dé el paso de convertirse en propietario si se desea. Un tránsito habitual en muchos países europeos.

Estas son las medidas que debe aprobar el nuevo Gobierno si quiere impulsar el sector inmobiliario

El nuevo Ejecutivo de Mariano Rajoy sale hoy a la luz con muchos retos por delante. Los expertos del sector inmobiliario piden al nuevo Gobierno y a su ministro de Fomento un análisis crítico del Plan estatal que expira en 2016 para relanzar uno nuevo, con políticas centradas en mejorar el acceso a la vivienda a los jóvenes, aumentar el parque de casas en alquiler y liderar una apuesta decidida por la rehabilitación urbana.

Después de casi un año con un Gobierno en funciones, el nuevo Ejecutivo liderado por Mariano Rajoy tiene muchos retos por delante en materia económica, social, educación y empleo… pero también en vivienda, construcción y rehabilitación. Varios expertos del sector inmobiliario analizan para idealista/news los deberes pendientes para el nuevo ministro que tenga bajo su responsabilidad las políticas de vivienda.

Lo primero que piden los expertos es un análisis crítico al Ejecutivo para determinar si realmente ha funcionado el Plan de Vivienda 2013-2016. “Si el Gobierno de verdad quiere implementar sus políticas sobre la vivienda tendría que realizar un análisis pragmático del actual plan estatal. Pese a estar lleno de buenos propósitos, en muchos aspectos se ha quedado en una declaración de intenciones. Aún queda mucho trabajo por delante en aspectos como la rehabilitación o cómo mejorar el acceso a la vivienda a los jóvenes”, comenta el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga.

Las políticas de vivienda y suelo están gestionadas por las CCAA y los Ayuntamientos, con lo que la capacidad del Estado para tomar decisiones es limitada. “El Gobierno debe encontrar la manera de presionar a las autonomías para acatar los planes que diseñe y apruebe. Que algunas regiones no se adhieran al Plan de Vivienda ha sido un problema en los últimos años”, afirma Miguel Hernández, profesor de IE Business School.

De hecho, la modernización y gestión de las administraciones es otros de los puntos que los expertos han descrito como importantes. Para Juan Antonio Gómez-Pintado, Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), “no tiene sentido que pidan al sector inmobiliario que sea más innovador, implementando procesos más eficientes y que luego las administraciones no se muevan en esa misma línea”.

“Las administraciones deberían simplificar sus trámites. No solo el Gobierno central sino las regiones y, sobre todo los ayuntamientos, que son los que soportan los principales servicios al ciudadano. Los consistorios municipales son el ‘patito feo’ de las administraciones, y por lo general, tiene una insuficiencia de presupuestos y servicios técnicos. En necesario un trabajo ágil, transparente e igualitario por parte de los ayuntamientos”, concreta el decano del COAM. “Además, no deben caer en las mismas políticas que realizaron durante el boom inmobiliario, sino aplicar un criterio básico: hacer buena ciudad”, destaca Ezquiaga.

Comprar o alquilar: menos impuestos para acceder a la vivienda

Otro de los puntos clave para los expertos son las políticas que el Gobierno debe intensificar para favorecer el acceso a la vivienda a los ciudadanos. Desde fomentar la construcción de pisos protegidos en régimen de alquiler social a la reducción de las cargas impositivas y los impuestos sobre el alquiler.

“Está más que demostrado que aquellos países que tienen impuestos más bajos, son mucho más dinámicos en su mercado inmobiliario”, afirma el presidente de la APCE. “Además, es importante reducir las tasas que cobran una administración por los trámites que se realizan con ellos. Esto se ha convertido en un impuesto. Su coste se ha disparado y el servicio que recibimos a cambio es deficitario”.

Para Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la Universidad de Barcelona, el próximo plan de vivienda debe incluir la construcción de VPO que se ofrezca en régimen de alquiler social. “Durante estos años de crisis se ha desaprovechado la oportunidad de incrementar el parque de viviendas protegidas y ofrecerlo en régimen de alquiler social. Ahora tiene que ser una apuesta firme del nuevo Gobierno el aumentar el parque de viviendas en régimen de arrendamiento”, asegura Bernardos.

Para favorecer el mercado de la vivienda, Bernardos pide impulsar la construcción de nuevas casas, pero que salgan al mercado valoradas bajo el precio de vivienda tasada. “A los promotores que decidan construir nuevos inmuebles residenciales ofreciéndolas a un precio de vivienda tasada, se les debería permitir pagar menos impuestos, por favorecer el acceso a un hogar con precios por debajo del valor de una vivienda libre”, resume Bernardos.

“Está claro que hay una demanda embalsada que no está satisfecha, principalmente en las grandes ciudades”, destaca Miguel Hernández. “Las ayudas pueden ser directas e indirectas. El Gobierno tiene que facilitar el producto, tanto en vivienda libre como en VPO, y también facilitar la financiación de la vivienda a particulares. Por ejemplo, a través de garantías, como ya se hace en países como Reino Unido o Francia. Tendrían que ser garantías bajo unos criterios de control de solvencia, pero que permitieran a la gente acceder a una vivienda”.

Desde la firma Alquiler Seguro piden al nuevo Gobierno un mayor impulso al mercado del alquiler, mediante la creación de unos juzgados específicos que agilicen el proceso de desahucio o la aprobación de nuevos beneficios fiscales vía IRPF para los propietarios. 

Una apuesta por las ayudas directas

Para José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA), las ayudas fiscales están sobreestimadas porque lo que ha conseguido es aumentar el precio de la vivienda. “Con la desgravación fiscal por compra de vivienda (ya extinta) se descubrió que el promotor subía el precio porque sabía que el ciudadano contaba con esa ayuda, con una deducción del 15% y una deducción hasta el final de la hipoteca. Esto no es una ayuda a la compra”.

Mollinedo pide una apuesta clara por las ayudas directas. “Las personas necesitan estas ayudas para la compra de una casa al inicio de esa adquisición. Estas tienen que articularse a través del Ministerio de Fomento para aquellos colectivos con unos ingresos bajos que necesiten reducir la cuota hipotecaria hasta suponer, como mucho, un 40% de la renta disponible”.

Y pone un ejemplo: una familia de tres miembros con 12.000 euros de ingresos al año, gasta unos 600 euros al mes en comida, luz, y gastos habituales, es decir, 7.200 euros al año. Tiene como mucho 4.800 euros para destinar al pago de la hipoteca. “Sería bueno una ayuda directa para que la cuota hipotecaria supusiera menos de 4.800 euros anuales”, analiza.

“Esta ayuda estatal estaría exenta de impuestos, pero estaría sujeta a disponibilidad presupuestaria. Sería algo parecido al Plan Pive de los automóviles”, concreta Mollinedo.

Otro reto pasaría por dar incentivos fiscales a aquellos pequeños inversores que decidan comprar una casa para luego ofrecerla en régimen de arrendamiento. “Una persona que decida invertir en vivienda para luego ofrecerá en alquiler podría pagar cero impuestos por la compra y desgravarse hasta un 2% en las rentas anuales”, concluye Bernardos. Para el profesor un aumento del parque de viviendas en alquiler afectaría de forma positiva al mercado de la compraventa, rebajando los precios en venta.

El futuro urbanista de las ciudades

Otro de los deberes que recoge el nuevo Gobierno Mariano Rajoy de la anterior legislatura es el de articular medidas en favor de la reforma, regeneración y rehabilitación urbanas. Por un lado, hacia el casco antiguo y el centro de las ciudades y por otro hacia los nuevos desarrollos urbanísticos, de los que algunos están paralizados. “El futuro de la Operación Chamartín es una de las asignaturas pendientes. ¿Qué pasará con el proyecto al norte del Paseo de la Castellana?”, cuestiona el decano del COAM.

De hecho, la falta de un Gobierno estable ha dejado encallada las negociaciones entre los promotores de Distrito Castellana Norte, el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento.

“La rehabilitación se ha convertido en el talón de Aquiles de todos los planes de viviendas realizados hasta ahora”, destaca Ezquiaga. “Aún no se han creado las medidas oportunas para que el sector privado haga una apuesta clara por la rehabilitación de viviendas”.las plusvalías generadas en una SOCIMI estuvieran exentas si esta se vuelven a invertir en otra SOCIMI, más o menos como en los fondos de inversión. Mientras continue el dinero en ese tipo de activo no se materializa la posible plusvalía, no olvidemos que ya se está tributando por el reparto obligatoria de los dividendos.

¿Actuar sobre las socimis?

En cuanto al vehículo de inversión inmobiliario de moda en España, los expertos creen que las necesidades de los inversores pasan por mantener la estabilidad a medio y largo plazo.  “En líneas generales, la aceptación de la nueva regulación de las socimis es muy elevada. Es preferible un mensaje de estabilidad y firmeza que pequeños ajustes que transmiten provisionalidad y cambios. No parece lo más adecuado que el regulador proceda a ningún cambio”, destaca Antonio Fernández Hernando, presidente de Armabex asesores financieros.

Solo por nombrar alguna mejora, Fernández Hernando habla de permitir sociedades de inversión inmobiliaria con deuda hipotecaria, en donde el activo sería la compra de préstamos que tuvieran como subyacente los activos inmobiliarios dedicados al alquiler.

Otro factor que podría dar liquidez a las socimis sería “que las plusvalías generadas en una socimi estuvieran exentas si estas se vuelven a invertir en otra socimi, más o menos como en los fondos de inversión”, dice el presidente de Armabex. “Mientras continúe el dinero en ese tipo de activo no se materializa la posible plusvalía. No olvidemos que ya se está tributando por el reparto obligatoria de los dividendos”, concreta.

¿Es buen momento para comprar casa? 10 consejos para no fallar

2016 se perfila como una época interesante para convertirse en propietario

2016 arranca con mejoras en el mercado inmobiliario: el número de préstamos hipotecarios va creciendo y el índice de precios de vivienda, en el tercer trimestre de 2015, ha experimentado su mayor repunte desde 2007. Por otro lado, los bancos van aflojando los requisitos para conceder crédito y hay buenas perspectivas de crecimiento. Si estás pensando en comprar una casa, quizás no sea un mal momento. Sin embargo, como ocurre ante de la firma de cualquier contrato, hay que andar con pies de plomo.

  1. Si estás convencido, no tardes demasiado

Si tienes las ideas claras —y el capital suficiente—, no te lo pienses mucho: el precio de la vivienda ha repuntado un 4,5% en el tercer trimestre de 2015, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). “Las previsiones indican que podría acabar 2015 con una tasa de crecimiento del entorno del 2%, y que la tendencia de revalorizaciones continuará en 2016”.

También es cierto que el mercado no es homogéneo, y que los precios han subido sobre todo en las zonas céntricas de las grandes ciudades, mientras que en los barrios más periféricos y en las urbes más pequeñas siguen estables o inclusive a la baja. “Hay zonas con mucha oferta y baja demanda por tener pocos habitantes o porque todavía no se ha reactivado el empleo”. Pero sigue habiendo margen: “En las ciudades más expuestas a la construcción, más que esperar a comprar se puede negociar con un poca más de agresividad”.

  1. Averigua si te conviene la inversión

“Hay zonas con precios de venta todavía razonables, pero con alquileres interesantes. El consejo para un inversor agresivo es que, si compra por 100.000 euros, debe poder alquilar por 500; si compra en 150.000 tendrá que alquilar en 700. Pero si le cuesta 200.000 y alquila por 500 euros la rentabilidad ya no viene a cuenta”.

  1. Déjate llevar

La elección de la vivienda depende de nuestras necesidades y circunstancias personales: los gustos, la zona, los servicios, la cercanía al trabajo o a la familia, entre otros factores. Pero tampoco hay que volverse locos en la búsqueda: “Cuando entras a una casa ya sabes que es ella… la decisión de compra se toma en 10 segundos”. “Hay que ver casas, pero tampoco demasiadas; con unas 10 es suficiente”.

Encinar añade que tampoco tenemos que exigir demasiado, y que, muy probablemente, tendremos que bajar a compromisos: “Cuando se elige una casa para vivir, hay que mirar tres cosas: ubicación, precio y tamaño. Y asumir que con suerte cumples con dos. Si, por ejemplo, quieres algo  (en el centro de Madrid), olvídate del tamaño”.

  1. ¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Calcula bien

En este momento, las hipotecas a tipo variable siguen siendo una opción apetecible. El Euríbor a 12 meses, el tipo de interés al que están referenciadas muchas de las hipotecas españolas, sigue por los suelos: en noviembre se ha situado en el 0,079%. Pero esta situación no se prolongará en eterno. Y las hipotecas suelen atar a los compradores durante 20 o 30 años, un periodo suficientemente amplio para que este indicador sufra unas fluctuaciones importantes.

Por otro lado, están apareciendo ofertas interesantes a tipo fijo. “Es una oferta atractiva en estos momentos, ya que permite ofrecer tipos mucho más bajos que en el pasado”. Este producto está indicado sobre todo para los compradores que no quieran tener sustos con las fluctuaciones del Euríbor. Pero hay que echar cuentas. “También es cierto que pagarán algo más por los primeros años de su hipoteca. Por este motivo, hay clientes a los que puede convenirles más el tipo variable. Por ejemplo, para aquellos que prevean acortar el plazo de su hipoteca o tengan expectativas de aumentar sus ingresos a corto plazo”, matizan desde el banco.

Y calcula bien cuánto puedes pagar: la cantidad de dinero que se destina a la hipoteca nunca debería superar el 30%-40% de nuestros ingresos netos.

  1. Que el banco no te engañe

Los bancos no pueden obligarte a condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de seguros u otros productos. Lo que sí es viable es llegar a un acuerdo, y ofrecer una hipoteca con un tipo de interés más bajo si aceptamos una mayor vinculación. Sin embargo, antes de decidir, hay que calcular si nos compensa y comparar el precio de lo que nos están ofreciendo con el de otras entidades.

  1. Nuevo, usado y sobre plano

¿Vivienda nueva, vieja o sobre plano? Esta elección depende mucho de las preferencias de cada uno. Si bien es cierto que las viviendas nuevas suelen tener mejor calidad, también hay que considerar que, actualmente, las que quedan se concentran en zonas alejadas, en barrios fantasmas o con mala ubicación. Y en ciudades como Madrid el stock está en mínimos.

Las viviendas usadas, por otro lado, suelen estar en mejor ubicadas, además de garantizar mejores rentabilidades. “El precio seguirá subiendo en los barrios consolidados; se le puede sacar una rentabilidad importantes.

Si, por otro lado, se decide comprar sobre plano —una promoción que todavía esté por construir—, hay que tomar las debidas precauciones. No debemos “firmar contrato alguno, ni entregar cantidad alguna a cuenta del precio sin previamente comprobar” una serie de elementos. Entre ellos, que la promotora exista —se puede consultar la información relativa a su actividad en el Registro Mercantil—, que el solar esté inscrito a nombre de la misma y que el proyecto esté autorizado por el Ayuntamiento. Además, al entregar cantidades, se puede exigir al promotor que “justifique” que esos importes se han depositado en una cuenta especial destinada a la construcción, y “que se contrate un seguro o se constituya un aval que asegure su devolución más un 6%” si la construcción no se lleva a cabo o se retrasa la entrega”.

  1. Reserva la vivienda y negocia

Los términos reserva, señal y arras son sinónimos, e indican la fase previa al cierre del contrato de compraventa. Las arras confirmatorias, las más habituales, implican que el comprador entregue una cantidad a cuenta del precio final de la vivienda, y obliga a ambas partes a exigir, a partir del momento de la firma, el cumplimiento del contrato al precio acordado. “Si las arras son penitenciales es otra cosa”. En este caso existe la posibilidad, para ambas partes, de retractarse: el vendedor tendrá que devolver el doble de lo recibido en concepto de señal, y el comprador perderá la cantidad entregada.

Banal, pero siempre acertado: nunca firmes nada que no entiendas

Si se compra por agencia, hay que pedir reunirse en la fase de negociación. “Que precio y condiciones se pacten directamente entre comprador y vendedor, para que el proceso sea más transparente. Y si en un anuncio aparece un importe, no te pueden pedir de más por los servicios porque sería publicidad engañosa”.

  1. Revisa las cargas

Antes de firmar la compraventa, puedes acudir al Registro de la Propiedad para obtener más detalles sobre la vivienda, por ejemplo si tiene cargas pendientes y si estas están reflejadas en el contrato. “Si la compra se va a realizar a través de préstamo hipotecario, los bancos tienen muy controlado este tema”‚ “y el notario lo tiene que decir en las escrituras públicas. Hay más riesgo cuando el proceso es entre privados”.

En el registro también se puede obtener información acerca de las hipotecas de las que responda la vivienda; si está sometida a embargos o afectada por alguna situación litigiosa, o si existe un procedimiento en curso por irregularidad urbanística.

  1. Controla los gastos

Hay que comprobar que el vendedor no tenga pagos pendientes con la comunidad —se puede solicitar la información al administrador de la finca—, si las eventuales obras realizadas por anteriores propietarios están a norma —se puede averiguar en el Ayuntamiento—. También es recomendable informarse con antelación sobre los gastos de la comunidad y el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Además, a partir del 1 de junio de 2013 hay que poner a disposición de los compradores de viviendas un Certificado de Eficiencia Energética. Este documento, obligatorio por normativa comunitaria, tiene que ser entregado por el vendedor y representa una información importante acerca de los gastos en términos de energía que comporta la vivienda.

  1. Si no entiendes, pregunta

Nunca firmes nada que no entiendas. Tienes derecho a revisar el contrato de compraventa y, sobre todo, el de préstamo hipotecario, unos días antes de firmar. Y recuerda que, entre las funciones del notario, está la de asesorarte y aclarar las eventuales dudas que tengas al respecto. Además, aunque en el banco te digan lo contrario, no es necesario que acudas al notario señalado por la entidad financiera. Puedes elegir el profesional que prefieras a tu discreción.

Carolina Mathias

Fuente : El País  12/01/2016

Guía para vender tu casa sin morir en el intento

¿Con o sin agencia? ¿Cómo la elijo? ¿A qué precio oferto el piso? Consejos para acertar

Pero no te creas que con poner un anuncio en Internet llegará una avalancha de gente dispuesta a darte cualquier cifra por tu piso. No es tan fácil: tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y saber cómo moverte si quieres lograr tu objetivo sin morir en el intento. Por ejemplo, ¿sabes a qué precio podrías vender tu vivienda? ¿En qué te fijarías para elegir una agencia inmobiliaria? ¿Estás seguro de que la decoración de tu casa le va a gustar a todos los potenciales compradores?

Métetelo en la cabeza: el precio no lo decides tú, lo fija el mercado.

Determinar el precio al que vas a ofertar tu casa no es tarea fácil. “Hay que jugar con la aproximación”. Para hacerte una primera idea, busca pisos parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características en los portales inmobiliarios online. Haz una media de los precios y evita fijar un importe muy por encima de esta cifra pensando que así tendrás más margen de negociación. “Nunca saques tu piso a la venta a un precio más alto, porque así estás ayudando a tus vecinos a vender el suyo”.

El número de llamadas que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio. “Si un piso luce bonito en Internet y nadie llama significa que es demasiado caro; si tienes muchas visitas y nadie compra significa que el precio está bien pero que la casa es fea”,  se sugiere echar también un vistazo a las estadísticas oficiales y evaluar la posibilidad de pedir una valoración.

¿Tienes prisa por vender? Identifica tus prioridades.

A la hora de vender un inmueble, precio y tiempo son dos variables indisolublemente vinculadas, explica Duque. Imagínate que ofertas la casa por 150.000 euros, te propones venderla en seis meses y fijas en 135.000 euros el importe mínimo por debajo del cual no estás dispuesto a negociar. “Si pasados los primeros tiempos ni siquiera tienes visitas, algo falla. Habría que bajar el precio de manera gradual”, recomienda Duque, “hasta que la cifra se ajuste a la demanda; si pasados los seis meses no has vendido aunque hayas bajado el precio hasta el límite, significa que no acertaste una de las dos variables: precio o tiempo”. Se recomienda ajustar el precio en función de la actividad de los compradores: una media de seis visitas al mes acompañadas por las correspondientes ofertas de compra es una señal de que has dado con el precio adecuado.

¿Prefieres apoyarte en una agencia? No todo vale.

Si decides contratar una agencia inmobiliaria, escoge bien: hay de todo ahí afuera. Normalmente los honorarios se corresponden a un porcentaje sobre la operación que ronda el 5%. Si te ofrecen otro acuerdo, rechista. Por otro lado, si la agencia propone bajar el precio alegando que tiene una oferta por una cifra inferior, recomienda pedir que la propuesta esté por escrito y que se deje una señal. La agencia se compromete a ofrecer determinados servicios, como reportajes fotográficos, anuncios destacados en los portales inmobiliarios o garantiza un determinado número de visitas al mes.

No es suficiente con limpiar la casa: despersonalízala.

Tienes que hacer todo lo posible para que tu piso luzca bien. Pero este trabajo no se limita a limpiar y recoger lo que está fuera de su sitio. La decoración que has escogido para tu casa puede que no le agrade a todo el mundo: esa colección de muñecos de la que estás tan orgulloso o ese sillón que no quieres tirar aunque tenga agujeros puede que horroricen a un potencial comprador. “Y la primera impresión es muy importante”. Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo. “Es fundamental quitar todas las fotos, porque el comprador no quiere entrar en el hogar de otra persona” , “cuánto más limpia y minimalista, mejor”. Intenta  dejar tu piso lo más neutro posible para que pueda gustar al mayor número de personas. “Puede adelantar la venta cuatro meses”.

Arregla los desperfectos.

Una puerta que no cierra bien, unos azulejos rotos, una grieta en la pared… “son todas cosas que a primera vista pueden echar para atrás”. Por eso es recomendable que se arreglen, siempre y cuando no supongan un desembolso muy elevado. “El retorno de la inversión por una pequeña reforma puede ser muy alto. Es más que probable que por 1.000 euros invertidos, la casa se pueda vender en 4.000 o 5.000 euros más. Piensa que cuando vendes un coche de segunda mano no te cuestionas el hecho de arreglarlo: siempre se hace. Con una vivienda debería ser lo mismo”.

Los portales inmobiliarios online son el mejor escaparate para tu casa, pero su oferta es muy amplia y es fácil que el comprador se pierda en el mar de anuncios sin fijarse en el tuyo. ¿Cómo hacer para cautivar su atención? Primero, cuida las fotos: no valen imágenes desenfocadas y subidas al contrario. “Si no tenemos las herramientas o los conocimientos, podríamos contratar a un profesional, que por muy poco puede hacer un buen reportaje fotográfico”. “Y si hay vídeo, mejor aún”.

Además, es recomendable exhibir uno de los famosos carteles se vende en la ventana. No vale con rechazar visitas en fin de semana o enseñar el piso hecho un desastre porque no te dio tiempo recoger; al contrario, intenta atender las visitas en los momentos del día que más valoricen la vivienda, por ejemplo cuando hay más luz y menos ruido. “Es muy importante tener una buena actitud desde el principio y contestar a todas las preguntas; hay que ser transparentes acogedores”.

 Ofrece toda la documentación.

Ten toda la documentación a mano cuando recibas a los potenciales compradores. “Por ejemplo, la escritura de compraventa. Es algo que da confianza y la confianza es importante”. Si el piso está hipotecado o tienes pendiente una derrama por pagar, intenta arreglarlo todo antes de empezar la negociación. El comprador puede averiguar por su cuenta si la vivienda tiene cargas —y el notario está obligado a ponerlo en conocimiento—, pero no está de más que ya te hayas preocupado por solucionarlo.

Busca asesoramiento antes de firmar.

Si finalmente alguien se ha enamorado de tu piso, pero no tienes idea de cómo proceder, busca asesoramiento. “Hay una primera parte del contrato de arras que recomiendo esté supervisada por un abogado. Luego viene el notario y puede ser él quien oriente en la operación”.

Carolina Mathias.

Fuente : “El País” 17/04/2016.

 

 

Un buen momento para comprar una vivienda, pero con condiciones

Tras años de caídas, el precio de la vivienda subió un 2,1% en 2015(Fomento) y la firma de hipotecas aumentó el 19,8% por segundo año consecutivo (INE). Ante estos repuntes, surge la duda sobre si ha llegado el momento de comprar casa. Los ciudadanos pueden plantearse si deben convertirse en propietarios sin demora y antes de que se encarezcan más los inmuebles o si, por el contrario, es mejor esperar por si los precios se estancan o vuelven a bajar. Aunque es difícil augurar cómo evolucionará el mercado de viviendas a largo plazo, los expertos creen que tras el hundimiento de precios posterior a la burbuja llega una época de calma. Continúa leyendo Un buen momento para comprar una vivienda, pero con condiciones

¿Qué hipoteca me conviene contratar con el euríbor en negativo?

El euríbor a todos los plazos ya cotiza bajo cero y continúa su senda descendente. Un escenario insólito que pone en aprietos a la banca en un momento poco propicio para el negocio minorista. Los hipotecados a tipo variable, cuya fórmula de cálculo se estipule sumando un diferencial aleuríbor, experimentarán una sorpresa en las próximas revisiones: el euríbor aplicable podría tener un menos delante de su valor. Continúa leyendo ¿Qué hipoteca me conviene contratar con el euríbor en negativo?

La compraventa de viviendas sube un 11,1% en 2015 por el mercado de segunda mano

La compraventa de viviendas subió un 11,1% en 2015 con respecto al año anterior, hasta un total de 354.100 operaciones, su mayor cifra desde el ejercicio 2011, según informó este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El mercado de segunda mano ha sido el impulsor de este crecimiento anual, el segundo que se produce después de que la compraventa de viviendas subiera un 2% en 2014.

En el periodo de crisis, los peores años para las transacciones de vivienda fueron 2009 y 2008, en los que estas operaciones se desplomaron un 25,1% y un 28,8%, respectivamente. En 2012 y 2011, aún se registraban descensos de dos dígitos (-11,5% y -18,1%), mientras que en 2013 la caída se moderó hasta el 1,9% por el fin de los beneficios fiscales para la adquisición de vivienda.

La compraventa de viviendas pisó el acelerador en 2015 en un contexto de precios bajos, aunque los expertos creen que la corrección tocó suelo el año pasado y que irán subiendo de forma moderada.

El repunte de la compraventa de viviendas en 2015 se ha debido al crecimiento experimentado en las operaciones sobre pisos de segunda mano, que se dispararon un 37,2%, hasta 276.300 transacciones, su cifra más elevada desde 2007. Por el contrario, las operaciones sobre viviendas nuevas retrocedieron un 33,7% el año pasado, hasta sumar 77.865, su volumen más bajo de la serie.

El 89,8% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 10,2%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 11,1% en 2015, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas repuntaron un 10,8%, hasta 36.077 transacciones, tras varios años de descensos.

Andalucía, a la cabeza de las compraventas

En 2015, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Comunidad Valenciana (1.322) y Baleares (1.177).

Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó el año pasado, con 70.739 compraventas, seguida de Cataluña (54.571), Comunidad Valenciana (51.788) y Madrid (50.373).

Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (2.561), Castilla y León (4.298 operaciones) y Navarra (4.313).

En valores relativos, la compraventa de viviendas subió en todas las comunidades en 2015, salvo en Navarra, donde retrocedió un 1,7%. Las regiones donde más se incrementaron estas operaciones fueron País Vasco (+17,2%) y Aragón (+16,6%).

Sube un 4,6% el total de fincas transmitidas

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en 2015 alcanzaron 1.634.670, con un aumento del 4,6% sobre el año anterior, regresando así a tasas positivas después de haber caído un 4,5% en 2014.

Por compraventa se transmitieron un 8,1% más de fincas que en 2014, mientras las transmisiones por donación repuntaron un 2%, las operaciones por permuta bajaron un 9,2%, y las transmitidas por herencia avanzaron un 6,6%.

Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas subió un 6,5% en 2015, hasta un total de 126.470 operaciones, sumando de este modo su quinto año consecutivo de ascensos, mientras que las compraventas de fincas urbanas aumentó un 8,4%, hasta 627.128 operaciones.

En el último mes de 2015, la compraventa de viviendas creció un 6,8% en relación a diciembre de 2014, hasta sumar 27.625 operaciones, moderando en casi siete puntos el avance interanual del 13,7% registrado en noviembre. Con el repunte de diciembre, la compraventa de viviendas acumula 16 meses consecutivos de alzas interanuales.

En tasa intermensual (diciembre de 2015 sobre noviembre del mismo año), la compraventa de viviendas retrocedió un 3,9%, en contraste con los aumentos del 1,6% y del 2,4% que se registraron en diciembre de 2013 y de 2014, respectivamente.

Fuente: http://www.eleconomista.es/

Estepona recibirá 287 millones en inversiones inmobiliarias de lujo

El sector inmobiliario en Estepona está en rotundo despegue. Las inversiones inmobiliarias en viviendas de lujo registran cifras muy al alza. «El euro está muy bajo y eso hace que los británicos y los nórdicos, que tienen la moneda más cotizada, hayan subido su poder adquisitivo un 20 por ciento», señala a ABC Eddie Martínez, representante de Siesta Home, una de las empresas que está planteando inversiones en la localidad malagueña. El Ayuntamiento ha recibido peticiones para la construcción de cinco residenciales del máximo nivel, que pueden superar los 287 millones de euros de inversión. Se trata de construcciones de lujo encaminadas a un cliente con un elevado poder adquisitivo y, principalmente, procedente de los países del norte de Europa.

Hasta el momento, tres son las promociones que han comenzado su actividad y que están vendiendo villas y apartamentos de lujo sobre el terreno. «Panoramia» de la empresa iKasa tiene la previsión de construir 400 viviendas en suelos de la ciudad con una inversión progresiva de 205 millones de euros en los próximos años. En un primer avance, la empresa ya ha proyectado la edificación de las 74 primeras residencias en el Parque de Las Mesas. Se trata de una urbanización exclusiva de 126.000 metros cuadrados, cuya principal fortaleza es poder ofrecer un lugar, tanto de descanso como para largas estancias.

Según ha informado la empresa, el complejo estará equipado con una zona de grandes áreas comerciales, jardines, instalaciones deportivas, colegio e instituto. Un lugar que no sólo está pensado para pasar las vacaciones o para retirarse, sino que también para construir una vida en la zona. «Estepona asegura la mayor revalorización de la inversión inmobiliaria de toda la Costa del Sol», asegura Haryán Rodríguez, CEO de iKasa, quien asegura que «los últimos acontecimientos políticos en localidades colindantes hacen que su velocidad de recuperación y crecimiento duplique la del resto de la costa».

Al amparo de esa revalorización, Siesta Home también está haciendo una fuerte apuesta por el desarrollo urbanístico en la ciudad. La empresa, de origen escandinavo, está construyendo villas de lujo a 150 metros de la playa. Se trata de una promoción de 52 mansiones en «Sunset Bay Village». La inversión va a estar sobre los 50 millones euros y será una urbanización con seguridad privada y Casa Club para los propietarios.

Según la promotora, los precios de estas casas estarán a partir de los 695.000 euros. «Se trata de una conjugación de culturas», asegura Eddie Martínez. La empresa busca construir en este enclave costero un residencial que aúne las construcciones modernas con la visión mediterránea de Estepona. «Las vistas que tiene el complejo son también una mezcla de culturas por la aparición del Estrecho de Gibraltar y la costa Africana», remarca Martínez.

Con la llegada del nuevo año, el municipio ha dado luz verde a otra inversión inmobiliaria. Se trata de un residencial cerrado de lujo, con pistas de pádel, putt-green y servicios como gimnasio o SPA. Es un complejo de 123 viviendas cuya inversión rondará los 32 millones de euros en la zona de El Marqués de Guadalmina. Las propiedades se encuentran en un enclave privilegiado, con acceso directo desde la autovía y con cercanía al mar o la sierra de Benahavis. El Grupo Zahira ya ha comenzado la comercialización de estos productos con unos precios que oscilan desde los 139.000 euros a los 417.000 euros por vivienda. De otro lado, en la zona de Guadalobón se han proyectado 50 villas de lujo.

Fuente: http://sevilla.abc.es/

Vivienda 10 ‘pequeños’ detalles en los que no te fijas al comprar un piso, pero que pueden ser desastrosos

Has salido encantado de la visita al piso de tus sueños. Pero debido a tu imprudencia, estás a punto de comprar un piso con un montón de problemas. Mira por qué:

1.- La seguridad. Es un hermoso piso situado en la primera planta. Junto a un jardín. El precio es estupendo. La situación, el diseño y la amplitud son lo que querías. Está en un primer piso y sin barreras. Lo que no te imaginas es que este tipo de inmuebles son los preferidos de los ‘cacos’.

2.- El verano es el infierno. El piso es muy cálido en invierno y en primavera es una gozada abrir las ventanas y respirar el aroma de pinos. Pero de lo que no te has dado cuenta es de que, por su orientación, en verano será un horno porque le pegará el sol casi 18 horas.

3.- Vecinos locos. Ni está en un primer piso, ni se pasa calor en verano. Estupendo. Además el precio es de cine. Nadie te informó de que los vecinos de al lado, arriba o abajo están locos de remate y les encanta gritar o poner la música a tope a las tantas.

4.- Las derramas son cataratas. Es una vivienda un poco antigua, sí, pero monísimo y con unos cuantos arreglos quedará perfecto. Es verdad. Pero lo que no sabes es que el edificio entero también necesita obras y la comunidad no para de pedir derramas.

5.- El edificio que se construirá enfrente. Una maravilla de piso recién construido en un nuevo barrio en la periferia y da la casualidad de que justo enfrente, hay un hermoso descampado que te permite disfrutar de unas privilegiadas vistas. Pero lo que te imaginas es que allí se va a construir un enorme bloque de pisos o un colegio… y el patio de recreo dará a tu balcón.

6.- La denuncia. Es el piso de tu vida y no te importa pagar un poco más porque sabes que vivirás a gusto. Pero ignoras que sobre el edificio hay varias denuncias por violaciones de la ley, y que eso no lo cubre el seguro.

7.- El botellón sorpresa. Resulta que te instalas en ese piso ideal un lunes y te lo pasas en grande disfrutando de tu posesión. Hasta que llega el viernes. Nadie te había contado que, todos los viernes y sábados, a 100 metros se celebra un botellón escandaloso que dura hasta las 6 de la mañana.

8.- El vicio oculto. Todo luce espléndidamente en el piso. Claro. Acaban de hacer obras para dejártelo reluciente. Pero lo que no te ha dicho el anterior propietario es que en realidad han tapado unas humedades que tarde o temprano saldrán de nuevo o que tiene unas grietas que requieren a un albañil.

9.- Los estatutos desconocidos. El piso está perfecto para que te construyas un despacho más amplio, cubras la terraza o pongas el aire acondicionado en la fachada. Lo que no te han contado es que esa comunidad de vecinos aprobó unas normas por las cuales no puedes hacer esas obras sin el permiso de la mayoría, así que tu gozo en un pozo.

10.- Cambio de ley inminente. Compras el piso como inversión porque lo quieres alquilar o sencillamente esperar un poco y poner en venta. Pero no sabías que en esa comunidad autónoma ha habido un nuevo gobierno que ha subido escandalosamente los impuestos a alquileres y ventas de pisos.

Para evitar muchos de estos problemas es bueno contar con un profesional inmobiliario, que por su formación y experiencia será capaz de anticipar problemas futuros que tendrá el inmueble.

Fuente: http://www.idealista.com/

El Ayuntamiento anuncia que ya ha entrado en vigor la reducción del 50% de los valores catastrales del municipio

El Ayuntamiento de Estepona informa que ya está en vigor la reducción del 50 por ciento de los valores catastrales del municipio, que había sido revisados “de forma abusiva” en 2008 por parte del equipo de gobierno que lideraban PSOE e IU. El concejal responsable del área económica, Manuel Aguilar, ha explicado que el Consistorio alcanzó un acuerdo con los responsables de la Gerencia Territorial del Catastro y del Patronato Provincial de Recaudación que supondrá una nueva bajada de los valores y “un gran alivio económico para los ciudadanos que durante años han soportado una enorme carga impositiva”.

A ese respecto, ha añadido que el anterior equipo de gobierno actuó de “manera irresponsable” cuando aprobó en 2008 “la mayor subida de los valores catastrales que se había registrado en la ciudad”. “Esa revisión desmedida de valores acabó perjudicando a muchos ciudadanos porque, además de afectarles en el recibo del IBI y la plusvalía, les repercutía negativamente a la hora de solicitar becas y subvenciones, o en las transmisiones y declaraciones de patrimonio”, ha continuado el concejal del área de Hacienda.

Por este motivo, Manuel Aguilar considera que esta nueva revisión que reduce a la mitad los valores catastrales, y que entró en vigor el pasado 1 de enero de 2016, es “una excelente noticia para los vecinos de Estepona, ya que ahora no estarán discriminados con respecto a los propietarios de inmuebles de otros municipios”. El edil de Hacienda ha apuntado que con el nuevo acuerdo se amplía la reducción que ya aprobó este equipo de gobierno en 2013 y que supuso la mayor de toda la provincia de Málaga.

A ese respecto, el responsable de Hacienda ha recordado que para este equipo de gobierno “fue una prioridad desde el primer día la reducción de la carga impositiva que soportaban los esteponeros por la nefasta gestión de los anteriores gobernantes”. Por este motivo, en 2015 se redujo por tercer año consecutivo la plusvalía con el objetivo de favorecer la compraventa de inmuebles. Este impuesto acumula una reducción del 69%, y mantiene la bonificación para los herederos de hasta el 85% de esta cuota en las herencias. Asimismo, se impulsó la medida municipal pionera de eximir del pago de la plusvalía a aquellas personas víctimas de embargos hipotecarios o desahucios.

El concejal del área de Hacienda, Manuel Aguilar, ha indicado que entre los impuestos que han bajado destaca también el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se ha ido reduciendo cada año. De esta manera, ha alcanzado una reducción acumulada del 12 por ciento, lo que supone ya un ahorro de 140 euros en la cuota de un recibo medio.

Además, los presupuestos municipales de 2016 contemplan otra bajada del 2% en el recibo del IBI y una partida de cinco millones de euros para bonificar este impuesto a los empadronados en el municipio y la tasa de basura a los jubilados y desempleados.

Fuente: http://ayuntamiento.estepona.es/